Contratto di Locazione
Il contratto di locazione è il contratto con il quale un soggetto (locatore), si obbliga a garantire il godimento di un bene a favore di un altro soggetto (locatario o conduttore) che, a sua volta, è tenuto a versare un determinato corrispettivo (canone di locazione).
Obbligazioni principali del locatore
Il codice civile pone in capo al locatore l’obbligo di:
- consegnare il bene locato in buono stato di manutenzione;
- mantenere tale bene in uno stato tale da servire all’uso pattuito;
- garantire il pacifico godimento dello stesso per tutta la durata della locazione (in caso, ad esempio, di molestie da parte di terzi soggetti che pretendano di avere dei diritti sul bene medesimo);
eseguire tutte le riparazioni necessarie (ad eccezione di quelle di piccola manutenzione che restano a carico del locatario).
Obbligazioni principali del conduttore
Il conduttore ha l’obbligo di:
- ricevere in consegna il bene e utilizzarlo, secondo l’uso pattuito nel contratto, con la diligenza del buon padre di famiglia;
- corrispondere il canone di locazione nei termini stabiliti;
restituire il bene nello stesso stato in cui l’ha preso in consegna ad eccezione del deterioramento o consumo dovuto al suo utilizzo avvenuto in conformità del contratto.
Tipologie di contratto di locazione
Contratto a canone libero
Se si opta per questa tipologia di contratto, le parti potranno definire in maniera autonoma l’entità del corrispettivo ma dovranno rispettare il vincolo, previsto dalla legge, della durata minima di quattro anni e rinnovo automatico di altri quattro (4 + 4).
Il locatore ha facoltà di “impedire” il rinnovo automatico al termine dei primi quattro anni inviando lettera di disdetta al conduttore solo per determinati motivi (di necessità) indicati tassativamente dalla legge.
Contratto transitorio
La legge stabilisce che la durata della locazione, in tal caso, non può essere inferiore a un mese e superiore a diciotto. Nel contratto dovrà essere inserita un’apposita clausola che indichi l’esigenza abitativa “transitoria” allegando tutta la documentazione comprovante tale stato di fatto.
Contratto di locazione a canone concordato (3 + 2)
In questo caso, l’importo del corrispettivo, che risulta più basso rispetto a quello di mercato, viene calcolato sulla base di accordi tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini.
Tanto al locatore quanto al conduttore che optano per questa tipologia di contratto, la legge concede delle agevolazioni di natura fiscale in materia di IRPEF, imposta di registro e detrazione d’imposta.
Contratto transitorio per studenti
Questo tipo di contratto, che prevede una durata che va dai sei ai trentasei mesi, può essere stipulato soltanto nei Comuni sede di università o eventuali distaccamenti. Il conduttore dovrà rivestire la qualifica di studente “fuori sede”. Anche in questo caso, il canone di locazione è vincolato agli accordi locali.
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